Una checklist pratica per amministratori di Firenze e Scandicci che vogliono un contratto chiaro, confrontabile e che regga alla prima lamentela in assemblea.
Scena tipica. L’amministratore chiede tre preventivi per le pulizie di un condominio. Arrivano tre cifre diverse e, sotto, la stessa riga: “pulizia scale e androne, due volte a settimana”. Nessuno dice cosa vuol dire “pulizia”, se l’ascensore è compreso, chi compra i prodotti, cosa succede d’autunno con le foglie in cortile. Poi in assemblea un condomino dice che le scale sono sporche, l’impresa risponde che ha fatto tutto quello che c’era scritto. E ha ragione: c’era scritto poco. Il capitolato serve a questo: mettere per iscritto cosa si pulisce, quante volte e come, così che tutti leggano la stessa cosa.
Cosa deve contenere un capitolato di pulizie condominiali
Un buon capitolato sta in una pagina, due al massimo. Deve avere queste parti.
- L’elenco delle aree. Androne, scale (con numero di rampe e piani), pianerottoli, ascensore, corrimano, portone e vetri d’ingresso, cassette postali, cortile o corsello del garage, locale rifiuti, locale contatori, plafoniere e lampade, terrazze comuni se ci sono. Se un’area non è nell’elenco, non verrà pulita. Non per cattiveria: perché nessuno l’ha chiesto.
- La frequenza per ogni voce. Non “due volte a settimana” in generale, ma riga per riga: cosa si fa a ogni passaggio, cosa una volta al mese, cosa due volte l’anno.
- Prodotti e attrezzature. Chi li fornisce e dove si tengono (un ripostiglio chiuso, non sotto le scale).
- Giorni e orari. Lavare le scale alle otto di mattina, quando tutti escono, è il modo migliore per far scivolare qualcuno e farsi odiare.
- Il personale. Operatori in regola, DURC e assicurazione di responsabilità civile dell’impresa, e chi sostituisce chi in caso di ferie o malattia.
- Il controllo. Un foglio firme in bacheca, con data e ora di ogni passaggio. Costa niente e chiude quasi tutte le discussioni.
- Prezzo, durata e disdetta. Cosa è compreso nel canone, cosa è a parte (fine cantiere, sanificazione, vetri in quota), durata e preavviso di disdetta.
Le frequenze che funzionano davvero
Ogni palazzo è diverso, ma dopo anni tra Firenze, Scandicci e Sesto Fiorentino uno schema di base lo abbiamo. Per un condominio medio, quattro piani, dodici appartamenti, ascensore e cortile:
- A ogni passaggio (una o due volte a settimana): scopatura e lavaggio di androne, scale e pianerottoli; cabina dell’ascensore, specchio compreso; corrimano; controllo del locale rifiuti.
- Ogni due settimane: vetri del portone e dell’androne, cassette postali, citofono e targhette.
- Una volta al mese: ragnatele, plafoniere, battiscopa, guide delle porte dell’ascensore, cortile e corsello, lavaggio del locale rifiuti e dei bidoni.
- Una o due volte l’anno: lavaggio a fondo dei pavimenti e, se il marmo o la pietra lo richiedono, un trattamento di lucidatura o cristallizzazione; pulizia delle vetrate alte.
Due passaggi a settimana o uno? Dipende dal traffico: dodici famiglie con bambini e cani sporcano il doppio di sei coppie che lavorano fuori tutto il giorno. Scriverlo serve anche quando si discute di spesa: si sa cosa si sta tagliando.
Le sette righe che mancano sempre
Le dimenticanze sono quasi sempre le stesse.
- Le guide dell’ascensore. La cabina la puliscono tutti. La scanalatura dove scorrono le porte, nessuno. Dopo un anno è piena di terra e la porta inizia a incepparsi.
- Le ragnatele in alto. Sono la prima cosa che vede un condomino che rientra e l’ultima che vede chi pulisce con lo sguardo a terra.
- Il locale rifiuti. “Controllo” non è “lavaggio”. Se non c’è scritto che i bidoni si lavano, d’estate ve ne accorgerete dal naso.
- Le foglie in cortile. A ottobre e novembre un cortile con due alberi va spazzato ogni settimana, non ogni mese. Una riga stagionale evita la telefonata.
- Chi compra i prodotti e dove si tengono. Se non è scritto, un giorno il sacco dei detersivi finisce sotto le scale accanto al passeggino di qualcuno.
- Le sostituzioni. L’operatrice di sempre va in ferie: chi viene al suo posto, e sa dove sono le chiavi?
- Cosa succede quando qualcuno si lamenta. Un meccanismo semplice: segnalazione scritta all’impresa, verifica entro due giorni lavorativi, intervento di rimedio senza costi. Scritto prima, non litigato dopo.
Come usare il capitolato per confrontare i preventivi
Scrivi il capitolato una volta, lo mandi identico a tre imprese e chiedi a ognuna il prezzo per quella lista, senza modifiche. Solo così le cifre si possono mettere una accanto all’altra. Se un’impresa risponde senza sopralluogo, è un segnale: quattro piani di marmo e quattro di gres non costano uguale.
Chiedi anche quante ore stima per ogni passaggio. È il numero che conta: ore per intervento, moltiplicate per gli interventi al mese, ti dicono quante ore di lavoro stai comprando. Un preventivo molto più basso degli altri di solito significa meno ore, non più efficienza. Di come si forma il costo abbiamo parlato qui: quanto costa davvero pulire un condominio a Firenze.
Una storia dal campo
Un amministratore di Firenze, zona Novoli, ci ha contattato per un palazzo in cui “l’impresa non pulisce mai”. Il contratto era una riga: pulizia scale, canone mensile. I condomini erano convinti che le operatrici saltassero i giorni; l’impresa diceva di passare regolarmente. Tutti in buona fede: il contratto non diceva quante volte.
Abbiamo fatto il sopralluogo, scritto un capitolato di una pagina con aree, frequenze e foglio firme, e lo abbiamo portato in assemblea prima ancora di parlare di prezzo. Dopo tre mesi le lamentele erano finite. Non perché le scale fossero molto più pulite: perché tutti sapevano cosa aspettarsi, e il foglio in bacheca diceva chi era passato e quando. Buona parte dei problemi di pulizia in un condominio sono problemi di carta.
In sintesi
Un capitolato di pulizie condominiali non è burocrazia. È l’unico modo per confrontare i preventivi, far lavorare bene un’impresa e chiudere le discussioni prima che inizino. Aree, frequenze, prodotti, orari, personale, controllo, prezzo e disdetta: una pagina, scritta prima. Se ti serve un punto di partenza, l’elenco qui sopra va bene così com’è.
Prenota il sopralluogo gratuito
Se amministri un condominio a Firenze, Scandicci o dintorni, veniamo a vedere le scale e ti aiutiamo a scrivere il capitolato, anche se poi il preventivo lo chiederai ad altri. Chiama lo 055 0203969 o il 348 9092802 (anche WhatsApp), scrivi a infocleanyimpresadipulizie@gmail.com oppure vai alla pagina contatti.
