Storia vera, nomi cambiati: un amministratore, quattro imprese in due anni e un problema che nessuno aveva mai messo per iscritto.
Ci chiama un amministratore di Scandicci, un venerdì pomeriggio. Voce stanca. «Ho un condominio che mi sta facendo impazzire. Ho cambiato quattro imprese di pulizie in due anni e i condomini si lamentano sempre uguale. Venite a vedere?» Il palazzo: anni Settanta, tre scale, 27 appartamenti, due ascensori, cortile interno con i bidoni. Un condominio come ce ne sono a centinaia tra Firenze e Scandicci. Niente di strano, sulla carta.
Ecco, la carta. È lì che stava il problema.
Il sopralluogo: cosa abbiamo trovato
Prima cosa che chiediamo sempre: il capitolato. Cioè il documento che dice cosa si pulisce, quanto spesso e come. L’amministratore ci guarda e tira fuori un preventivo di una pagina. C’è scritto: «Pulizia scale e parti comuni, 1 volta a settimana». Punto. Il prezzo in fondo. Nessun elenco, nessuna frequenza per le singole cose, nessuna distinzione tra ciò che si fa ogni settimana e ciò che si fa una volta al mese.
Le quattro imprese precedenti avevano tutte firmato una riga del genere. E tutte, a modo loro, l’avevano rispettata. Passare lo straccio sulle scale una volta a settimana lo facevano. Solo che i condomini si lamentavano di altro:
- i vetri del portone, opachi da mesi (chi li aveva mai messi nel contratto?);
- le cabine degli ascensori, con le impronte sugli specchi e la polvere sulle guide;
- il cortile dei bidoni, che d’estate «si sentiva» dal terzo piano;
- le ragnatele negli angoli alti dei pianerottoli, dove con la scopa normale non ci arrivi;
- i corrimano, mai toccati, con la patina di mani che si vedeva a occhio.
Nessuna di queste cose era «pulizia scale». Tutte erano ciò che un condomino si aspetta quando paga la pulizia del palazzo. La distanza tra le due cose era il motivo di due anni di litigi.
Perché il prezzo non c’entrava
La tentazione dell’amministratore, ogni volta, era stata la stessa: «Questi non lavorano bene, prendo quelli che costano un po’ meno e magari sono più bravi». Quattro giri di giostra, ognuno un po’ più economico del precedente. Il quarto lo vedevamo in cortile: ragazzo solo, un carrello, un’ora e mezzo scarsa per tre scale di quattro piani. Faceva quello che poteva. Non era colpa sua.
Qui i conti sono semplici. Un condominio così, con tre scale, ascensori, cortile e vetri, richiede indicativamente tra le 5 e le 7 ore di lavoro a settimana per essere tenuto decentemente, più gli interventi periodici (lavaggio a fondo dei pianerottoli, deragnatura, vetri del portone). In media, sul mercato fiorentino, si parla di una spesa mensile che sta grosso modo tra i 350 e i 550 euro più IVA, a seconda delle frequenze. Il contratto in vigore era sotto i 250. Non era un’impresa che lavorava male: era un’impresa a cui era stato chiesto di fare in un’ora e mezzo quello che ne richiede cinque.
Quando il prezzo è quello, l’impresa taglia. E taglia sempre le stesse cose: le parti alte, i vetri, i corrimano, i bidoni. Esattamente la lista delle lamentele. Non è sfortuna, è aritmetica.
Cosa abbiamo fatto (prima ancora di fare il prezzo)
Abbiamo scritto il capitolato insieme all’amministratore. Un’ora seduti al tavolo, non di più. Il risultato è una pagina e mezzo, non un romanzo, ma con dentro le cose che contano:
- Ogni settimana: scale e pianerottoli (scopatura e lavaggio), corrimano, portone e vetri del portone, cabine ascensori (pavimento, specchi, pulsantiere), androne, zerbini.
- Ogni due settimane: cortile e area bidoni con lavaggio del pavimento e disinfezione dei contenitori.
- Ogni mese: deragnatura dei pianerottoli e delle lampade, pulizia delle cassette della posta, dei davanzali interni e dei battiscopa.
- Ogni sei mesi: lavaggio a fondo dei pavimenti con macchina e trattamento dei gradini in marmo, che a Scandicci e Firenze sono la norma e col tempo si ingrigiscono.
Poi, e questo è il pezzo che quasi nessuno fa, abbiamo attaccato nell’androne un foglio con il calendario dei passaggi e uno spazio per la firma dell’operatore. Semplice, un po’ vecchio stile, funziona. Il condomino che sospetta «non sono passati» va a guardare. E l’operatore sa che qualcuno guarda.
Sei mesi dopo
Le lamentele in assemblea sono passate da «punto fisso all’ordine del giorno» a zero. Non perché siamo maghi: perché finalmente tutti, amministratore, condomini e impresa, avevano lo stesso foglio in mano. Il costo è salito rispetto al contratto precedente, è vero. Ma l’amministratore ha fatto una cosa intelligente: ha portato in assemblea il confronto tra le due righe. Da una parte «pulizia scale 1 volta a settimana», dall’altra la lista completa. I condomini hanno votato la lista. Quando uno vede cosa sta comprando, di solito è disposto a pagarlo.
Bonus non richiesto: con i vetri del portone puliti e il marmo delle scale trattato, due appartamenti in vendita sono andati via prima. Non è merito nostro, ma l’agente immobiliare ce l’ha detto e noi ce lo teniamo.
La lezione, in tre righe
Se il tuo condominio cambia impresa spesso e i problemi restano gli stessi, molto probabilmente il problema non è l’impresa. È che nessuno ha mai scritto cosa deve fare. Un capitolato di una pagina e mezzo, un calendario nell’androne e un prezzo che regge le ore necessarie: con queste tre cose, il novanta per cento dei litigi condominiali sulle pulizie non nasce nemmeno.
E se hai un preventivo con una riga sola, tienilo pure. Ma prima chiedi a chi te l’ha fatto: «I vetri del portone ci sono? E i corrimano?». Dalla risposta capisci molto.
Prenota il sopralluogo gratuito
Amministri un condominio a Firenze, Scandicci, Sesto Fiorentino, Calenzano o Prato e ti ritrovi nella storia qui sopra? Veniamo a vedere il palazzo, scriviamo il capitolato insieme e poi facciamo il prezzo. In quest’ordine, mai al contrario.
Chiama lo 055 0203969 o il 348 9092802 (anche WhatsApp), scrivi a infocleanyimpresadipulizie@gmail.com oppure passa dalla pagina contatti. Il sopralluogo non costa nulla e il capitolato te lo lasciamo anche se poi scegli qualcun altro.
